언론보도 [2021.4. 6. 대한경제신문] 부동산 경매와 인도명령
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최고관리자 작성일21-10-17본문
변호사 김구 (법무법인 중우 대표변호사, 재건축 ㆍ재개발 전문변호사/ 형사전문변호사)
Q : 부동산이 경매되어 낙찰을 받은 자가 매각대금을 납부하여 소유권을 취득한 경우에도, 그 부동산을 점유하는 채무자나, 이전 소유자나 점유자등이 목적 부동산을 인도하지 않고 버티는 경우가 있습니다. 이 때 그 사람을 상대로 무단으로 끌어낼 수는 없고 잘못하면 형사처벌을 받을 소지가 다분합니다. 그러므로 민사절차에 따라야 하지만, 부동산명도소송을 진행하게 되면 시간이 길어지므로, 보통은 그 대신에 부동산 인도명령이라는 집행권원을 받아 강제집행을 합니다.
이와 관련 오늘은 부동산 인도명령을 신청할 수 있는 자와 그 상대방은 누구인지, 인도명령신청의 기간 등 그 절차에 대하여 알아보고자 합니다.
A : 우리나라 민사집행법 제136조 제①은 ‘법원은 매수인(경락인, 낙찰 받은 자)이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.’고 부동산인도명령에 대하여 규정하고 있습니다.
인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인, 매수인의 상속인 등 포괄승계인입니다. 때문에 매수인으로 부터 다시 매수한 자는 특정승계인에 해당하므로 이 신청을 할 수 없으며 매수인(낙찰자)를 대위해서도 그 신청이 허용되지 않습니다.
인도명령은 경락대금을 모두 낸 뒤 6월 이내에 가능하고 그 기간을 넘기면 인도소송을 진행하여야만 합니다.
인도명령의 상대방은 채무자ㆍ소유자 또는 대항력 없는 부동산 점유자입니다. 여기서 채무자란 경매개시결정에 표시된 채무자이며 그 채무자가 사망한 경우 그 상속인들이 각 상대방이 됩니다. 소유자란 경매개시결정 당시의 소유자입니다.
또한 여기서 부동산 점유자는 직접 점유자 중 대항력 없는 자를 의미합니다. 그러므로 주택임대차 보호법상 대항력이 있는 자에 대하여는 그 임차인에 대하여 배당표가 확정되기 까지는 법원은 인도명령을 명할 수 없습니다. 예를 들면 임차인과 배당이의 소송이 진행될 경우 그 소송이 끝나야 인도명령을 발할 수 있는 것입니다.
또 하나 기록상 전혀 드러나지 않는 점유자가 존재할 때인데 이 점유자에 대하여는 집행관이 작성한 집행불능조서를 첨부하여 신청하여야 합니다.
관할법원은 경매사건을 진행하고 있는 집행법원에 하고 결정문의 송달로 즉시 집행력이 생기며, 상대방이 즉시 항고하여도 그대로 집행됩니다. 상대방이 그 집행을 정지하고자 한다면 따로 집행정지명령을 받아야 합니다. 혹 인도명령이 나왔는데도 불구하고 그 점유자등이 다른 사람에게 그 부동산을 다시 점유케 한 경우에는 승계집행문을 받아 집행할 수 있습니다.
이상과 같이 오늘은 부동산을 경락받았을 때 그 부동산을 인도하지 않고 버티는 자에 대한 집행방법으로서 인도명령을 알아보았습니다. 가장 중요한 것으로 경매대금을 낸 후 6월을 지나지 않아야 한다는 것을 기억하여야 합니다. 그런데 나머지 절차는 일반인들이 수행하기에는 돌발 변수가 있고, 서로 불필요한 마찰을 피하기 위해서도 반드시 주변의 법률 전문가의 조언을 구하시길 권합니다.
Q : 부동산이 경매되어 낙찰을 받은 자가 매각대금을 납부하여 소유권을 취득한 경우에도, 그 부동산을 점유하는 채무자나, 이전 소유자나 점유자등이 목적 부동산을 인도하지 않고 버티는 경우가 있습니다. 이 때 그 사람을 상대로 무단으로 끌어낼 수는 없고 잘못하면 형사처벌을 받을 소지가 다분합니다. 그러므로 민사절차에 따라야 하지만, 부동산명도소송을 진행하게 되면 시간이 길어지므로, 보통은 그 대신에 부동산 인도명령이라는 집행권원을 받아 강제집행을 합니다.
이와 관련 오늘은 부동산 인도명령을 신청할 수 있는 자와 그 상대방은 누구인지, 인도명령신청의 기간 등 그 절차에 대하여 알아보고자 합니다.
A : 우리나라 민사집행법 제136조 제①은 ‘법원은 매수인(경락인, 낙찰 받은 자)이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.’고 부동산인도명령에 대하여 규정하고 있습니다.
인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인, 매수인의 상속인 등 포괄승계인입니다. 때문에 매수인으로 부터 다시 매수한 자는 특정승계인에 해당하므로 이 신청을 할 수 없으며 매수인(낙찰자)를 대위해서도 그 신청이 허용되지 않습니다.
인도명령은 경락대금을 모두 낸 뒤 6월 이내에 가능하고 그 기간을 넘기면 인도소송을 진행하여야만 합니다.
인도명령의 상대방은 채무자ㆍ소유자 또는 대항력 없는 부동산 점유자입니다. 여기서 채무자란 경매개시결정에 표시된 채무자이며 그 채무자가 사망한 경우 그 상속인들이 각 상대방이 됩니다. 소유자란 경매개시결정 당시의 소유자입니다.
또한 여기서 부동산 점유자는 직접 점유자 중 대항력 없는 자를 의미합니다. 그러므로 주택임대차 보호법상 대항력이 있는 자에 대하여는 그 임차인에 대하여 배당표가 확정되기 까지는 법원은 인도명령을 명할 수 없습니다. 예를 들면 임차인과 배당이의 소송이 진행될 경우 그 소송이 끝나야 인도명령을 발할 수 있는 것입니다.
또 하나 기록상 전혀 드러나지 않는 점유자가 존재할 때인데 이 점유자에 대하여는 집행관이 작성한 집행불능조서를 첨부하여 신청하여야 합니다.
관할법원은 경매사건을 진행하고 있는 집행법원에 하고 결정문의 송달로 즉시 집행력이 생기며, 상대방이 즉시 항고하여도 그대로 집행됩니다. 상대방이 그 집행을 정지하고자 한다면 따로 집행정지명령을 받아야 합니다. 혹 인도명령이 나왔는데도 불구하고 그 점유자등이 다른 사람에게 그 부동산을 다시 점유케 한 경우에는 승계집행문을 받아 집행할 수 있습니다.
이상과 같이 오늘은 부동산을 경락받았을 때 그 부동산을 인도하지 않고 버티는 자에 대한 집행방법으로서 인도명령을 알아보았습니다. 가장 중요한 것으로 경매대금을 낸 후 6월을 지나지 않아야 한다는 것을 기억하여야 합니다. 그런데 나머지 절차는 일반인들이 수행하기에는 돌발 변수가 있고, 서로 불필요한 마찰을 피하기 위해서도 반드시 주변의 법률 전문가의 조언을 구하시길 권합니다.